Constructeur non réalisateur
Le constructeur non réalisateur (CNR) est une personne physique ou morale qui fait construire un ouvrage sans exécuter elle-même les travaux. Promoteurs immobiliers, vendeurs d’immeubles à construire, maîtres d’ouvrage délégués : ces acteurs endossent la responsabilité décennale prévue par la loi Spinetta, au même titre que les constructeurs qui réalisent directement les travaux.
Responsabilité décennale du CNR
La loi Spinetta (loi du 4 janvier 1978) soumet tout constructeur, qu’il réalise ou non les travaux, à la garantie décennale pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage. Pour le CNR, cette responsabilité couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ceux qui rendent le bâti impropre à sa destination, ainsi que les dommages affectant les éléments d’équipement indissociables. La réception marque le point de départ du délai : un promoteur qui livre des logements en répond donc jusqu’à 10 ans après cette date, même s’il n’a posé aucune pierre.
La loi impose au CNR de souscrire une assurance décennale avant l’ouverture du chantier. Cette obligation légale figure à l’article L241-1 du Code des assurances. Le contrat doit être en vigueur à la date d’ouverture du chantier, et la garantie est maintenue pour toute la durée de la responsabilité décennale, même après résiliation du contrat.
Différence entre assurance CNR et décennale classique
L’assurance décennale classique couvre un constructeur qui exécute les travaux, par exemple un artisan en charpente ou une entreprise de gros œuvre. L’assurance CNR couvre un constructeur qui n’intervient pas sur le chantier mais qui vend ou fait construire l’ouvrage. La différence tient au profil de risque : le CNR ne maîtrise pas l’exécution technique, il sélectionne des entreprises et coordonne. En cas de sinistre, sa responsabilité est engagée solidairement avec celle des constructeurs réalisateurs.
Certains assureurs proposent un contrat spécifique CNR, d’autres intègrent cette couverture dans une police décennale élargie. Dans les deux cas, le contrat doit mentionner explicitement la qualité de constructeur non réalisateur de l’assuré.
Garanties complémentaires à envisager
L’assurance CNR couvre la responsabilité décennale du promoteur ou du vendeur, mais d’autres garanties s’articulent avec elle sur un chantier.
Le dommages-ouvrage est souscrit par le maître d’ouvrage (souvent le CNR lui-même quand il vend à des particuliers) et permet une indemnisation rapide des dommages décennaux sans attendre qu’un tribunal désigne le responsable. Cette assurance est une obligation légale pour le maître d’ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction.
Le tous risques chantier (TRC) couvre les dommages matériels accidentels survenus sur le chantier pendant la durée des travaux : incendie, effondrement partiel, vol de matériels. Il ne se substitue pas à la décennale mais protège les biens en cours de construction avant réception.
Un promoteur qui emploie des salariés doit également prévoir une mutuelle d’entreprise (obligatoire depuis le 1er janvier 2016 avec participation employeur d’au moins 50 %) et, pour les cadres, une cotisation de prévoyance d’au moins 1,50 % de la tranche A.
Situation concrète
Un promoteur immobilier livre une résidence de 12 logements. Deux ans après la réception, des fissures traversantes apparaissent sur plusieurs façades, rendant les appartements impropres à leur destination. Les acquéreurs se retournent contre le promoteur. Celui-ci n’a pas exécuté les travaux de maçonnerie, mais en tant que CNR, sa responsabilité décennale est engagée. Son assurance CNR prend en charge la défense et l’indemnisation des dommages dans la limite des plafonds du contrat. Sans cette couverture, le promoteur aurait dû répondre sur ses fonds propres.